Mengenal Macam-Macam Hak atas Tanah di Indonesia

Dalam sistem pertanahan Indonesia, terdapat banyak jenis hak atas tanah. Penulis akan membahas empat di antaranya: hak milik, gak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai .

Hak atas tanah

Menurut Nugroho, Tohari, dan Rahardjo (2017), Hak atas tanah merupakan hak yang memberi wewenang kepada seseorang yang untuk menggunakan atau memanfaatkan tanah tersebut.

Hak atas tanah menentukan siapa boleh memakai atau memanfaatkan tanah tertentu, untuk tujuan apa, dan sampai kapan berlakunya.

• Hak milik

Hak milik adalah hak turun-menurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah, dengan mengingat ketentuan dalam Pasal 6 (Pasal 10 ayat (1) UU Pokok Agraria (UUPA)).

Pengertian tersebut menyebut Pasal 6. Pasal 6 UUPA menyebutkan bahwa semua hak atas tanah mempunyai fungsi sosial.

Sifat/ciri hak milik:

1. Dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain (Pasal 20 ayat (2) UUPA)
2. Wajib didaftarkan (Pasal 23 ayat (1) UUPA)
3. Dapat dijadikan jaminan (Pasal 25 UUPA)

Hak milik hanya dapat dimiliki WNI (Pasal 21 ayat (1) UUPA) dan berlaku seumur hidup, tetapi dapat terhapus apabila tanahnya jatuh kepada negara atau tanahnya musnah (Pasal 27 UUPA).

• Hak guna usaha (HGU)

HGU adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh Negara, dalam jangka waktu sebagaimana tersebut dalam pasal 29, guna perusahaan pertanian, perikanan atau peternakan (Pasal 28 ayat (1) UUPA).

Tanah yang dapat diberikan HGU, yaitu tanah negara dan tanah hak pengelolaan.

Sifat/ciri HGU:

1. Dapat beralih dan dialihkan  kepada pihak lain (Pasal 28 ayat (3) UUPA)
2. Wajib didaftarkan (Pasal 32 ayat (1) UUPA)
3. Dapat dijadikan jaminan (Pasal 33 UUPA)

HGU hanya dapat dimiliki WNI; dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indoensia (Pasal 30 ayat (1) UUPA)

Jangka waktu HGU paling lama 25 tahun (Pasal 29 ayat (1) UUPA). HGU dapat hapus karena (Pasal 34 UUPA):

1. jangka waktunya berakhir;
2. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi;
3. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
4. dicabut untuk kepentingan umum;
5. ditelantarkan;
6. tanahnya musnah; atau
7. pemegang haknya tidak lagi memenuhi syarat pemegang HGU (Pasal 30 ayat (2) UUPA)

Baca juga: KUHP dan KUHAP: Perbedaan, Status, dan Hubungan Keduanya

• Hak guna bangungan (HGB)

HGB adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri (Pasal 35 ayat (1) UUPA).

Tanah yang dapat diberikan HGB, yaitu tanah negara, tanah hak pengelolaan, dan tanah hak milik.

Sifat/ciri HGU:

1. Dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain (Pasal 35 ayat (1) UUPA)
2. Wajib didaftarkan (Pasal 38 ayat (1) UUPA)
3. Dapat dijadikan jaminan (Pasal 39 UUPA)

Beralihnya HGB atas tanah hak pengelolaan atau hak milik harus dengan persetujuan tertulis dari pemegang hak pengelolaan atau hak miliknya.

HGB Hanya dapat dimiliki WNI; dan badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indoensia (Pasal 36 ayat (1) UUPA)

Jangka waktu HGB paling lama 30 tahun dan dapat diperpanjang paling lama 20 tahun (Pasal 35 UUPA). Hapusnya HGB dapat terjadi karena:

1. jangka waktunya berakhir;
2. dihentikan sebelum jangka waktunya berakhir karena sesuatu syarat tidak dipenuhi;
3. dilepaskan oleh pemegang haknya sebelum jangka waktunya berakhir;
4. dicabut untuk kepentingan umum;
5. ditelantarkan;
6. tanahnya musnah; atau
7. pemegang haknya tidak lagi memenuhi syarat pemegang HGB (Pasal 36 ayat (2) UUPA)

• Hak pakai

Hak pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh Negara atau tanah milik orang lain (Pasal 41 ayat (1) UUPA).

Hak pakai terdiri atas (Pasal 49 ayat (1) PP No. 18/2021):

1. Hak Pakai dengan Jangka Waktu (HPJW); dan
2. Hak Pakai Selama Dipergunakan (HPSD)

Tanah yang dapat diberikan hak pakai, yaitu tanah negara, tanah hak pengelolaan, dan tanah hak milik.

Sifat/ciri hak pakai:

1. HPJW dapat beralih dan dialihkan, sedangkan HPSD tidak.
2. Wajib didaftarkan
3. HPJW dapat dijadikan jaminan, sedangkan HPSD tidak

Yang dapat memiliki hak pakai, yaitu (Pasal 42 UUPA):

1. WNI
2. WNA yang berkedudukan di Indonesia
3. Badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di Indonesia
4. Badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia

Untuk berita dan informasi peraturan dan hukum lainnya, baca terus di Garap Media.

Dasar hukum

1. Undang-undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria
2. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah

Referensi

1. Nugroho, S. S., Tohari, M., & Rahardjo, M. (2017). Hukum Agraria Indonesia. Pustaka Iltizam.